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【釋義】本來這一個(gè)司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因?yàn)椴疬w問題到了 非抓不可 的地步了;我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強(qiáng)搶豪奪。

可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句 被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償 ，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開一個(gè)責(zé)任 雷區(qū) 。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

【釋義】《消法》第四十九條是說： 經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 消法強(qiáng)調(diào)的是最低賠償要 增加一倍 ，而(蘋果***強(qiáng)制關(guān)機(jī)發(fā)出警報(bào)聲的解決方法如下：1、線路松了，換個(gè)排線。2、如果是內(nèi)屏壞了，直接換屏幕總成。3、如果換了屏幕還不行，那就是主板的觸屏ic問題了，所謂觸屏ic就是控制觸摸屏的一個(gè)芯片，能換，但是對(duì)工藝要求非常高，這是芯片級(jí)別的維修，一般的小店都不會(huì)的。只能聯(lián)系售后中心進(jìn)行維修。)本司法解釋則說得 可以不超過一倍 ，前者是 應(yīng)當(dāng) ，后者是 可以 前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事!

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

【釋義】此款就是常說的 秘密抵押 ，按說這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢購買完房屋后，為開發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到 錢房兩空 這是我們的制度設(shè)計(jì)問題。

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白;其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容;只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提;而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由 可以 改成 應(yīng)當(dāng) 則更好!

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫得不是很具體，就是如何確認(rèn) 故意隱瞞 這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

【釋義】象此條所述行為本來可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場中這種行為太多了，再加上房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);

【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應(yīng)當(dāng)說的內(nèi)容。

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫 無正當(dāng)理由 ?為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效?為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng) 非法集資 ?為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等 條約 ，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的交付義務(wù)?

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】這里面什么叫 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用 ，什么是法律意義上的 主體結(jié)構(gòu) ?與技術(shù)意義上的 主體結(jié)構(gòu) 是否一樣?法律上的 質(zhì)量 是技術(shù)上的 質(zhì)量 是否一樣?此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問題的，如果出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦?我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 合格 行不行?也就是說以高價(jià)購買了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車，這樣的合同能否解除?

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此款表面看來很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫 嚴(yán)重影響正常居住使用 ，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內(nèi)可以聽到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否 嚴(yán)重影響正常居住使用 ?法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。